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台灣因房價過高，不動產投資人居高思危，早在幾年前出脫手上的台灣不動產資產，轉往海外尋找資金保本安全的不動產市場，鄰近台灣的日本房地產，成為台灣投資人的主要的投資目標，有不少投資人購買日本房地產套房收租，投資日本不動產套房好嗎？日本購屋相關的問題我們來談談。

1．日本房地產套房很更宜，東京不動產套房不到2000萬日元、大阪不動產套房總價也約在1000萬日元上下，非常容易投資入手，會有風險嗎？

     日本不動產投資最大的風險即是地段的問題，再來是日本房屋市場競爭的問題，如果先不考量投資收益投報率有多少，先看想投資的地段，相信大部份的人購買日本房地產，會買在東京、大阪的市中心，因為地段好房價保值，之後轉賣市場的接受度也高，會有的風險是日本房屋折舊問題，日本不動產新屋與舊屋的折舊率價差非常大，超過了一倍，當您此時買了新的日本不動產套房，20年後房子變舊了，雖然地段好，但套房擁有的土地資產非常少，保值性不佳，轉售價格不理想。

2．日本房地產的套房維護成本，並沒有想像中的低？

       買新的日本房地產套房，一開始修繕費用低，管理費用也低，但隨著大樓屋齡的老舊，大樓要維謢的東西變多，會開始增加修繕基金，大樓的管理費也會調整增加，加上租金只會因大樓屋齡的老化而減少，相對來看就是收益會逐年降低，買日本不動產套房實在不是很理想的投資。

3．日本房地產套房市場競爭激烈，保值性不佳？

      在整個日本房地產市場中，套房的數量是最大的，在東京不動產、大阪不動產房市中蓋套房的收益最大，建商為了賺的多，幾乎有7成的比例的建案規畫成套房出售，造成日本房屋市場上一堆套房物件，市中心沒土地蓋，建商就往衛星城市去獵地蓋套房，就像台北淡水一樣，晚上像空城，日本套房的市場競爭性最大，往往一棟大樓裡就有好幾戶套房在出售，變成賣家在互相降價求售，加上日本人口老化，若購買投資的日本城市人口負成長，更是要千萬要小心，不然一買就套又租不掉，賣房還要降價，日本房地產購屋投資買套房，真的很不划算。

東京不動產2017年目前統計收租約 5-6% 利回，大阪不動產的收租投報率則有 7-8% 利回 

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文章資料來源：東京大阪不動產投資顧問        禁止轉載