美國總統大選，川普勝選，日幣大漲一天之後，立即連續下跌2周，未來日元再大跌的可能性不大，主要是川普勝選後，美元表現持續強勢上漲，日元已下跌至1日元兌換0.28台幣的歷史低檔區，日元再往下重貶到0.25，也是再跌僅有1成，以1年多前的匯率經驗，日元貶到0.25不到1個月內，立即回升到0.27~0.28兌換1台幣，東京房地產的投資人這時候可以開始看屋了，且最近日本有地震發生等事件，日本屋主的售屋心態會比較鬆動，買方在談價時會較優勢去議價，總之這時候是投資東京房地產的好時機。

日本不動產投資，台灣投資人大都以收租為主要考量，有少部份投資人因生涯規畫或是家中小孩念書的關係，會考慮到自住的部分，買自住物件未來若要轉售，要能考慮到轉售是否能被市場所接受，所以建議要買時，還是要考慮到未來轉售日本不動產時，市場買方接手的問題，整個日本不動產市場出售量最大的為套房物件，套房物件每月的支出成本高，除了高額的管理費每月還有一筆修繕費要支出，套房物件若是地點不理想，或是屋齡老舊，大樓內部管理不良，是很難賣掉的，除非賤價出售，在日本買小套房的投資，風險非常高。

東京不動產，杉並區(整棟9戶) 8% 近滿租

東京不動產, 東京都板橋區(整棟6戶) 6.3%

東京房地產，北區透天(民宿) 8.6%

東京不動產,東京都千代田 (整棟17戶) 4.66%

日本房地產近幾年景氣明顯好轉的跡象為，東京中古住宅平均房價出現3年來的首次漲幅，東京都心大樓的空室為6年來的最低。日本中古屋與新屋房價價差很大，日本中古屋售價約只有新屋的4-5成不到，日本中古屋售價相對其他亞洲大城市便宜許多，有能力的日本人會先購買新屋，所以日本東京中古屋平均房價要能漲這是非常難的，但因日本不動產買氣大增東京住宅新屋售價正在飆漲，也帶動東京中古屋跟著漲。

東京不動產,東京都文京區 (整棟商辦) 6.11%

日本房地產這幾年是台灣海外投資人心中的首選，日本是台灣國人出國到訪人次最多的國家，2015年台灣創下300萬人次到日旅遊，日本的觀光局特別在今年2016年的3月到台灣來舉辦感謝祭，有許多台灣人在投資日本房地產收租，收取高額日幣房租，這股日本房地產投資的熱潮也開始在中國強烈發效。

日本不動產投資心得(六)